Региональный кадастровый центр информирует

*****

Расстояния между постройками в СНТ.

Свода правил 53.13330.2019 в новой редакции

В своих статьях, материалах, ответах на вопросы мы всегда говорим о том, что при покупке земельного участка, строительстве зданий необходимо соблюдать все требования градостроительства.

Сегодня хотим напомнить о том, что в Свод правил 53.13330.2019, регламентирующие правила планировки и застройки территории ведения гражданами садоводства в 2023 году были внесены изменения, утвержденные Приказом Минстроя России от 16.01.2023 N 20/пр (https://rkc56.ru/documents/6657 ).

Отметим, что новые требования действуют для новых, вновь образуемых товариществ, при развитии существующих - при возможности.

Итак, теперь:

1. Минимальные расстояния между постройками должны быть:

от садового или жилого дома до душа, отдельно стоящей бани (сауны), уличного туалета – 8м.;
от колодца до туалета и компостной площадки, ямы или ящика – 8м.;
на территории садоводства расстояния от окон жилых помещений до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, гаража-стоянки, открытой стоянки, бани), расположенных на соседних садовых земельных участках, должны быть не менее 4 м. (при отсутствии централизованной канализации расстояние от уличного туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м., до источника водоснабжения (колодца или артезианской скважины) – в соответствии с пунктами 8.1 и 8.2 свода правил).

Допускается блокирование хозяйственных построек на смежных земельных участках по взаимному согласию собственников, учитывая требования пожарной безопасности Свода правил 4.13130 "Системы противопожарной защиты".

2. В случае примыкания хозяйственных построек к садовому или жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокирования, например:

дом с гаражом (или гаражом-стоянкой) - от стены дома не менее 3 м., от стены гаража не менее 1 м.;
дом с постройкой для сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов - от стены дома не менее 3 м.

3. Помимо этого, скорректированы требования к планировке и застройке садовых земельных участков.

На таких участках под застройку с учетом отмостки следует отводить не более 30% территории, а с учетом дорожек, площадок и других пространств с твердым покрытием - не более 50%.

Это значит, что для строительства дома на территории СНТ собственник может использовать не более 30 % территории.

4. Кроме этого:

1) площадь садового земельного участка устанавливается ПМТ с учетом градостроительных регламентов, но не менее 0,04 га.

2) по периметру садовых участков рекомендуется устанавливать сетчатое ограждение высотой 1,2 - 1,8 м. (Допускается устройство визуально проницаемых ограждений других типов или отсутствие ограждения, а также устройство глухих ограждений со стороны улиц, проездов и наружных ограждений участков).

3) на садовом земельном участке устройство компостной площадки, ямы или ящика следует предусматривать не ближе 2 м. до границ соседнего участка или до ограждения со стороны улицы.

4) противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного садового земельного участка не нормируются, а между садовыми или жилыми домами, расположенными на соседних участках, следует принимать по своду правил 4.13130.2013.

5) расстояние от садового или жилого дома, хозяйственных построек до границы земельного участка следует принимать с учетом градостроительных регламентов, но не менее 3 м. В случае устройства проезда с одной полосой движения данное расстояние следует принимать не менее 4 м.

Это только часть требований, которые действуют на данный период времени. С полным текстом документа вы можете ознакомится на нашем сайте по ссылке https://rkc56.ru/documents/3864.

Надеемся, информация будет полезной для Вас, а если возникнут вопросы – задавайте их на официальном сайте Компании «Региональный кадастровый центр» - rkc56.ru.

Горбачёва Л.Р.

Компания "Региональный кадастровый центр"

г. Оренбург

*****

Включается ли площадь гаража в площадь жилого дома?

Данный вопрос часто возникает у собственников жилых домов или тех, кто только собирается строиться.

Ответ включают ли площадь гаража в площадь дома не однозначный, так как зависит это от его конструктивного расположения и степени автономности.

Пункт 4.5 Свода правил 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» допускает размещение встроенной, встроенно-пристроенной или пристроенной стоянки (гаража) в составе жилого дома.

Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 установлено, что площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и включает площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

Помимо этого, Письмо Минэкономразвития России от 22.03.2017 № ОГ-Д23-3198(https://rkc56.ru/documents/7079) разъясняет, что:

Если гараж расположен внутри здания (встроенный) - его площадь не исключается из площади этажа здания и, соответственно, из площади самого здания.

Гараж может быть, например, на одном фундаменте со зданием, иметь общую стену или над гаражом могут быть жилые помещения.

Если гараж является пристроенным к зданию - решение о включении его площади в площадь здания зависит от характера блокирования построек:

не является автономным (конструктивно не может эксплуатироваться независимо от жилого дома (равно как и жилой дом конструктивно не может эксплуатироваться независимо от такого блока гаража) такой "блок" является частью здания и, следовательно, его площадь включается в площадь дома.
является автономным (блок гаража и жилой дом конструктивно могут эксплуатироваться независимо друг от друга) такой "блок" не является частью здания и, следовательно, его площадь исключается из площади здания (в данном случае такой "блок гаража" рассматривается в качестве самостоятельного здания/сооружения).

Если гараж является отдельно стоящим зданием, то такой объект является самостоятельным объектом государственного кадастрового учета и соответственно, не включается в площадь дома.

Надеемся, информация будет полезна для Вас. А если появятся вопросы – задавайте их на нашем сайте rkc56.ru.

Горбачёва Л.Р.

Компания "Региональный кадастровый центр"

г. Оренбург

*****

Разрешенная минимальная площадь земельного участка

«Любого ли размера может быть земельный участок? Хотим разделить, а нам отказывают, говорят про несоблюдение минимальных размеров участка» - такой вопрос прилетел на днях.

Сегодня разберем эту тему и ответим на вопросы: что такое и где взять минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Каждый владелец земельного участка, при желании что-то изменить: разделить, объединить или перераспределить свой участок, должен понимать, что существует такое понятие как предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка.

Для каждого региона, района, а также территориальной зоны и каждого вида разрешенного использования установлены свои размеры. Определены они правилами землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ).

Самый простой способ получить информацию – заказать выписку из ПЗЗ на земельный участок в любом отделении МФЦ. Срок оказания такой услуги – до 30 рабочих дней.

Второй способ – разобраться самостоятельно. Для начала необходимо определить в какой территориальной зоне находится земельный участок, после этого изучить ПЗЗ.

На этом мы останавливаться не будем. Мы подготовили для Вас инструкцию, смотрите в видео: "Видео-инструкция: как узнать в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок, где найти правила землепользования и застройки?»

Отметим также, что если сведения о территориальной зоне внесены в ЕГРН, то информацию можно изучить с помощью геоинформационного портала Национальной системы пространственных данных (НСПД), которая действует вместо Публичной кадастровой карты Росреестра, а ПЗЗ найти на сайте администрации вашего района. Подробнее читайте в статье: Что такое территориальные зоны и почему важно о них знать (https://rkc56.ru/news/5118 )

Итак, разберем на примере земельного участка для индивидуальной жилой застройки.

Например, вы определили, что участок находится в зоне Ж-1, для него минимальный размер участка 200 кв.м., максимальный 1500 кв.м.

Что это значит?Если Вы образуете новый участок, то его площадь должна быть в данных установленных пределах площади.Если же Вам необходимо разделить уже имеющийся у вас участок и его размер больше 400 кв.м. – то проблем нет, поделить участок возможно так, чтобы размер каждого из образуемых участков был равен или превышал 200 кв.м.

Однако, если земельный участок размером, например, 300 кв.м., то разделить его не получится, так как один или оба из участков будет меньше предельного минимального размера, равный 200 кв.м.

Такой же принцип действует и с объединением участков. Если у вас два или более смежных участков, и вы хотите объединить их, то новый земельный участок не может превышать 1500 кв.м.

Рассмотрим другой пример: необходимо разделить земельный участок общей площадью 950 кв.м. в городеОренбург на 2 земельных участка. Категория земель - земли населенных пунктов, видразрешенного использования - земельный участок, находящийся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

Определили, что участок находится в зоне Ж.5 Зона садоводческих объединений. Изучили ПЗЗ (смотрите Рисунок №1). Сразу видим: минимальный размер - 500 кв.м., а это значит, что разделить участок точно не получится.

Помимо этого, отметим, что встречаются случаи, когда минимальные и максимальные размеры не установлены. Тогда преобразованию земельного участка ничего не помешает.

Что же делать, если размеры не позволяют, а разделить участок необходимо?

Есть два способа: 1) изменить вид разрешенного использования, если предельные размеры нового вида использования подходят под процедуру. Важно, чтобы ПЗЗ предусматривали такой вид разрешённого использования для данной территориальной зоны.

2) статьями 38,40 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность отклонения от предельных размеров, путем внесения изменений в ПЗЗ через публичные слушания. Но такая процедура длительная и порой дорогостоящая.

Важно отметить, что в соответствии со статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ, земельные участки, которые будут сформированы с нарушением предельных размеров, не смогут быть поставлены на государственный кадастровый учёт.

Надеемся, что информация была полезной для Вас, если возникнут вопросы – задавайте их на нашем сайте rkc56.ru.

Горбачёва Л.Р.

Компания "Региональный кадастровый центр"

г. Оренбург

*****

Дом выходит за границы земельного участка. Что делать?

При проверке сведений об объектах недвижимости встречаются такие случаи, когда здание, например, жилой дом выходит за границы земельного участка, на котором оно располагается (смотрите Рисунок 1). Этому может быть две причины, если:

фактически такого нарушения нет, то это ошибка в сведениях ЕГРН, которая могла возникнуть, если координаты одного из объектов внесены в ЕГРН не верно.
действительно, здание построено за границами имеющегося в собственности земельного участка.

Данный факт является ошибкой, которую требуется исправить. В любом из двух вариантов Вам смогут помочь инженер-геодезист и кадастровый инженер. Инженеры-геодезисты сделают геодезическую съемку и определят правильные границы объектов недвижимости. В случае обнаружения ошибки в границах одного из объектов недвижимости, верные сведения необходимо передать» в Росреестр. Для этого кадастровый инженер подготовит межевой и технический планы (по необходимости), которые вместе с заявлением необходимо будет подать в Росреестр в любом отделении МФЦ.

Другое дело, если здание действительно расположено вне границ земельного участка: попадает на земли государственной или муниципальной собственности, хуже – если на земельный участок смежного землепользователя в частной собственности.

В данной ситуации необходимо менять местоположение границ земельного участка. Сделать это можно путем перераспределения:

если здание попадает на чужой земельный участок, то провести перераспределение таких участков можно только по соглашению всех собственников. Например, часть участка, на которую попадает Ваше здание поменять на часть участка, где нет зданий.

если же здание выходит на «земли неразграниченной государственной собственности – то для образования или перераспределения таких земель кадастровый инженер готовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Орган местного самоуправления (или другой уполномоченный орган) утверждает данную схему, и после этого кадастровый инженер готовит межевой план для образования нового земельного участка.

Для того, чтобы избежать подобных ошибок, перед строительством любого объекта рекомендуем провести процедуру межевания, а также, если границы уже установлены - обратиться к инженерам-геодезистам и выполнить процедуру «выноса границ в натуру» (подробнее в статье https://rkc56.ru/news/5495 ), когда существующие границы Вашего земельного участка будут показаны и обозначены на местности.

Надеемся информация будет полезной для вас. А если возникнут вопросы – задавайте их на нашем сайте rkc56.ru.

Горбачёва Л.Р.

Компания "Региональный кадастровый центр"

г. Оренбург

*****

Не потеряйте свою недвижимость

Данную тему мы раскрывали еще в 2019 году, однако, она не просто остаётся актуальной, но и приобретает особое значение, в силу того, что мошенники не дремлют и придумывают новые схемы.

Как защитить свою недвижимость в 2025 году? Для кого-то данные советы не будут открытием, а для других граждан - полезным советом.

Первое, что необходимо сделать – это конечно же, зарегистрировать права на все объекты недвижимости, если они еще не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Помимо этого, мы рекомендовали бы сделать межевание земельного участка, при отсутствии установленных границ в ЕГРН, так как это позволит избежать споров с соседями, самохвата ими части вашей собственности. Для чего еще делать межевание земельного участка - читайте в нашей статье по ссылке https://rkc56.ru/faq/3919 .

Второе - обновить свои контактные данные, содержащиеся в ЕГРН. Для чего? При проведении дистанционных, онлайн сделок, которые сейчас достаточно популярны, собственникам недвижимости будут об этом сообщать. При наличии в ЕГРН адреса электронной почты или почтового адреса собственника, в случае поступлении электронных документов, орган регистрации прав в тот же день направит уведомление. То есть, если Вы сами подали документы – то убедитесь, что они поступили, а если нет - узнаете о попытке третьих лиц осуществить сделку без вашего участия.

Переживать не стоит, все данные скрыты от третьих лиц Федеральным законом от 27.07.2006 года № 152-ФЗ "О персональных данных", в соответствии с которым персональные данные собственника теперь не включаются в выписку ЕГРН (за исключением некоторых категорий заявителей, например, нотариуса или самого собственника).

Третье, внести в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

При наличии такой записи в ЕГРН регистрация перехода, прекращения, ограничения права или обременения производится только при личном обращении собственника объекта недвижимости (или его законного представителя, например, опекуна). При обращении иного лица документы возвращаются без рассмотрения.

Как оформить такую запись? Необходимо подать заявление в любом отделении МФЦ или через портал «Госулуги».

Отметим, что в любое время данный запрет можно снять по желанию собственника, по решению государственного регистратора прав (одновременно с осуществляемой при личном участии собственника государственной регистрацией перехода или прекращения права собственности) и по решению суда.

Надеемся, что такие простые действия помогут Вам избежать неприятных ситуаций. Если у Вас появятся вопросы – задавайте их на нашем сайте rkc56.ru.

Горбачёва Л.Р.

Компания "Региональный кадастровый центр"

г. Оренбург

*****